在美国投资养老设施是一门学问！辅助生活和记忆护理(assisted living and memory care )行业在美国是一个拥有四十年历史以上的成熟行业，早已形成了一整套完整的市场分析，工程评估，质量管理, 人才培训，服务价格制定，政府监管体系。行业透明度高，法律法规和政策到位，管理及惩罚制度完善，大大降低了经营风险和提高了客户家庭的满意程度。这些设施的主要老年人平均年龄都在七十五岁以上，然而将这些老人送进养老院的多是五十来岁的子女，女性如女儿的决定起决定作用。养老院要首先取悦于客户家庭中的女性，因此美国新型养老设施的设计与装饰非常人性化和温馨，客人可以将家里的小型家具带入房间，让老人感觉就在家里。自付型设施的收费标准一般起价都在每月三千美元以上，护理程度增加收费也随之提高, 失忆护理甚至能高达每月一万美元。老人的支付来源包括：退休金，出售房产，长期照护险，投资及储蓄等等。政府对养老事业的支持主要来自美国联邦住房与都市发展部的扶持贷款计划，一般四十年的长期贷款利率目前仅有百分之四左右。州政府和地方政府对养老行业监管比较严格，各类人才上岗必须要具备相关培训或执照，经营者为了降低经营和法律风险，大多数业者依法守法经营。因为老人护理是刚性需求，投资回报较好，成功的养老服务设施最终一般会被大型地产投资基金收购。

　　那么谈到美国EB-5投资移民的养老院类别项目这个话题，除了大家普遍关心的就业机会，项目资金结构，土地所有权等一般性问题外，投资人应不要忽略以下事项：

　　1) 市场研究报告。一个好的权威性报告应由养老行业知名的市场分析公司提供，这个报告会非常详细描述分析投资项目区域内的同类竞争者与其规模，老年人口分布密度，老年人口年龄与收入水平市场需求和走向等等非常重要信息；

　　2) 项目完工后的估价报告。这个报告将分析项目建设完毕交钥匙时的市场价值，投资人将会对项目的初步价值会有一个认识。在一些情形下，这个评估价可能高于投资人的所有投资本金总和。这类报告应该有养老行业知名评估公司 Cushman Wakefield或其它知名公司出具；

　　3) 养老项目投资退出策略通常是将项目整体出售或项目方申请HUD(美国联邦住宅与都市发展部)贷款融资来退还投资人本金。获得HUD贷款的主要条件是项目运营三到四年稳定期时， HUD将根据几年的收益规律和收益多少来决定是否贷款项目当时市场价值的75-80%，因此通常项目营运第四年时，项目方会做一个新的项目估价报告， Cushman Wakefield的报告具备权威性；

　　4) 项目建设和营运过程的几年中，项目的财务管理应有独立的第三方会计事务所进行审核或进行年度审计，确保资金使用合理。这个费用应由项目方承担，项目方与独立会计所的财务审核服务协议应该在项目融资时签署。