投资商要转向日本?

　　日本的房地产行情近年来出现了回升迹象，居住在世界各地的华人以及其他海外投资者感觉到了日本房地产的真正价值，赴日本购买房地产的风潮正在兴起。

　　降息等政策似乎无法让中国房地产市场变得乐观起来，国内外的房地产投资者们准备离开中国，寻求新的投资目标。

　　据美国《华尔街日报》网站报道，美国的非营利研究机构城市土地学会(Urban Land Institute)的一份报告称，中国的房产供应过多、回报欠佳以及经济走软的问题挫伤了投资者在北京、上海之外的其他中国城市进行房地产投资的兴趣。

　　“中国的房地产如今明显处于调整阶段，之前投资过热造成的后遗症还没有得到切实解决。”英国房地产独立经纪人Aron Watson告诉《国际金融报》记者，无论是中国本国的房地产企业，还是海外投资者，暂时离开中国市场，是深思熟虑后的选择。

　　值得关注的是，离开中国的投资者们，将目光放在了隔海相望的日本。

　　据日本新华侨报网报道，日本的房地产行情近年来出现了回升迹象，居住在世界各地的华人以及其他海外投资者感觉到了日本房地产的真正价值，赴日本购买房地产的风潮正在兴起。

　　“很多海外投资者将资金转移到房地产价格有望上涨的日本，这一趋势正在快速扩大。”住友不动产的一位工作人员对《国际金融报》记者透露。

　　不看好中国市场

　　从今年年初开始，中国的房地产市场可谓是一片混沌。

　　一方面，一些城市楼盘降价引发业内人士看跌楼市，另一方面，政策面的利好又令“看涨者”坚信上涨预期。一时间，国内房地产市场未来走势让很多投资者忧心忡忡。

　　与此同时，美国城市土地学会近日对包括投资者、开发商、放贷方、经纪人和顾问在内的385名受访者进行了采访，调查得出，2015年，在亚洲22个城市投资前景排名中，广州、深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名。

　　通常被认为比中国小型城市更具抗压性的广州和深圳在这份调查中排名靠后。围绕这两个城市写字楼供应量上升的担忧以及广州土地流拍(仅6月份就有9次)的现象已经引起投资者警觉。

　　在一些海外投资者看来，尽管有迹象表明，中国政府放宽一些抵押贷款限制以及央行[微博]最近一次降息后，房地产行业的下降趋势有所缓和，但是摇摇欲坠的房地产市场已经拖累了中国这个全球第二大经济体的增长。

　　“有数据显示，11月份中国100个城市新建住宅平均价格连续第七个月下降，今年前10个月全国房屋销售额同比下降了9.9%。通过这些数据，我们预测，未来的一年之内，中国的房地产市场表现会持续低迷。”美国房地产商人Eric Lautner对记者坦言。

　　在2015网易经济学家年会上，北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强[微博]也对媒体指出，建议开发商做好长期准备，房地产在底部运行的时间最起码要持续到明年9月份。

　　不仅如此，在投资商眼里，以高房价及非常狭小的住所闻名的香港也已经逐步失宠，因为限制贷款和调控房价的政策浇灭了投资者对香港房地产市场的热情。

　　上文中的调查还显示，包括重庆、沈阳、天津和成都在内的中国二线城市投资前景已从两年前首次被纳入该排名时的第八位跌至最后一名。美国城市土地学会的报告指出，几年前，上述城市的地价要低于北京和上海。但是现在，由于地方政府过快卖出了过多土地，导致几乎所有城市都出现了供应过剩，因此投资前景迅速恶化。

　　一位上海房地产开发商对记者透露，早在2013年政府实施的楼市调控措施时，国内的二三线城市已经面临一场极度风暴。

　　“房地产市场的流动性已经开始逐步枯竭，许多资金不足的开发商很难卖掉楼盘来还债，因此苦不堪言。其实之前李嘉诚抛售大陆房产的事件，就已经代表了一定的投资趋势。”这位开发商告诉记者，由于政策性问题，很多海外投资者不能在中国直接投资，所以他们会选择间接投资或者合资的方式在中国买地盖楼，如今，这些投资商们正努力抛售国内的地产，企图逃离将要面临的窘境。

　　“除了卖项目以外，更多在华投资的外资房企选择顺应市场，降价跑量。”上述开发商告诉记者，除了在一线城市的一些楼盘价格较为坚挺之外，二三线城市的楼盘价格一直在下滑。#p#分页标题#e#

　　这位开发商还表示，“万达[微博]绿地等大型房地产企业不断进行海外布局的案列，更能说明国内房地产市场暂时不是投资的好时机。”

　　日本投资加剧

　　相对中国房地产市场的窘境，日本房地产市场却迎来了投资者的青睐，呈现出一片欣欣向荣之势。

　　在房地产服务与投资管理公司仲量联行11月发布的全球商业吸引力指数排行榜上，日本东京位居榜首。而美国的非营利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一，大阪排名第三。

　　这表示，日本在“安倍经济学”指导下推出的刺激计划有助于提升投资者对东京、大阪等城市的投资及兴趣，加上东京获得2020年奥运会举办权，日本作为有望获得高收益的投资对象逐渐开始受到投资者的关注。

　　朗伯德街研究机构的经济学家比米什在一份报告中写到，“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场，这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。”

　　当然，买家不仅仅是中国人。分析师认为，国际实体可能仍是日本房地产的整体净卖家，这主要由于国际银行和遗产基金正清算资产。因此，在众多因素之下，日本再次成为了众多海外投资者首选的投资目的地。

　　与此同时，据当地媒体报道，随着东京对房地产买家的竞争力逐渐提升，日本国内外的基金管理人士均扩张了他们的收购至东京以外地区。

　　“投资者群体包括独立的财富基金会、全球养老基金、国际企业、私募股权基金和越来越多来自亚洲和世界各地的拥有高净资产的私人投资者。多样化的需求清楚地勾勒出了一个繁荣的境外房地产买卖市场，预测明年将会进一步发展。”相关人士指出。

　　由于投资者在日本投资的势头强劲，仲量联行公司也收到来自各种类型投资者的投资咨询，他们希望得到在房地产市场状况、价格水平和目前投资机会上的良好建议。其中，大部分咨询均来自大量资金持有者，这是因日元贬值而带来的结果。2012年底安倍晋三当选首相后，日元兑换美元贬值35%。

　　“日本的投资拐点早就来临了，只是之前的体现较弱，如今正处于爆发期而已。”日本不动产投资商人松本纯一郎认为，日本展现了对投资者的吸引力之后，未来的外资投资趋势会更加乐观，因为这是基于日本国内房地产市场总体上升的大环境之下。

　　根据日本不动产经济研究所公布的数据，去年5月份开始，东京圈新建住宅销售套数同比大幅增长，增长率超过50%。去年，东京圈的房产展览会到场人数增长1倍，日本全国也增长七成。

　　而房地产势头强劲开始的背景则是日本政府预计从2014年4月起对现行消费税实施增税。

　　“随着税率的提高，2014年4月以后入住的购房者，其房贷的税前扣除额为400万日元(约合人民币(6.2157, 0.0009, 0.01%)26万元)，比原来增加一倍。即使在新的消费税政策实施后购买，也能享受到房贷减税的好处。”东京的房地产中介商王妮告诉记者，更让当地居民信心大增的是，房贷减税程度要大于消费税的增加。

　　业内人士指出，由于从中长期发展形势来看，日本未来的房贷利率估计会提高。日本央行已经制定了2%的通胀目标，这让越来越多的消费者认为房贷利率今后会随之提高。

　　市场人士分析，如果利率提高的话，购房者还贷总额将会以数百万日元为单位发生变化，增加幅度可能比消费税负担还大。因此，近期日本楼市投资的力度会不断加强，并且由于市场规模扩大，有些日本房地产公司开始考虑调高销售计划。

　　日本本身楼市复活，也让地产股得到跃升，更加速了投资者们入场的步伐。2013年以来，东证地产指数狂升53%，自2010年初以来升逾一倍，跑赢东证指数的29%升幅。

　　背后因素

　　那么，一直努力提振经济的日本缘何成房地产投资宝地呢?

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时表示，如今，日本房地产之所以受到海外投资者的青睐，主要是因为“安倍经济学”政策利好日本经济复苏。

　　“现在，日本房地产投资成本低、资金杠杆高，而且对比国内房价，日本房价明显较低。这些因素促使日本房地产具有一定的投资价值。”韩长吉指出。

　　在业内人士看来，日本投资者的投资驱动因素也不同，除了“安倍经济学”政策重振日本经济方面的因素之外，2020东京奥运会也被视为改善基础建设的主要催化剂，进一步使东京和全国人民普遍对本国房地产市场抱有乐观态度。#p#分页标题#e#

　　除此之外，日元的贬值也起到了很大的推波助澜的作用，与两年前相比，现在只要当时的3/4的钱就能购买到同样类型的日本房地产。

　　当然，投资者“离开”中国，来到日本的最重要因素，则是看中了日本房地产市场带来的收益。

　　浅草当地的房地产公司株式会社M的执行业务主事相本有纪在接受媒体采访时介绍：“东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力，年度净收入和资产价格比为5%至15%。这一趋势从2010年变得明显，今年更呈加速迹象。从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%;从回报率来说，其新房的回报率高达5%左右，而二手房则更高。”

　　相本有纪对媒体指出，居住在世界各地的中国人购买位于东京闹市地区的投资用不动产有三点好处。首先，投资日本房地产不仅有望升值，而且出租后的租金收入也是投资的主要目的之一。

　　他以整栋商业楼出售的“Lipo驹形大楼”为例：该大楼地处东京著名旅游胜地浅草，距离雷门仅200多米，浅草景色尽收眼底;大楼前的江户大道已被定为2020年东京奥林匹克马拉松跑道;从大楼里能眺望到天空树和朝日啤酒本社大楼，也是夏天观赏隅田川烟火大会的绝好场所。所有房屋全部出租时的回报率高达8.67%，是一笔相当可观的租赁收入。

　　“这样的收益率，对投资者的吸引力是最直接有力的。”王妮告诉记者，由于近期外资的涌入，让日本房地产市场得到进一步提振，市场流动性得到了增强。

　　“如今整个亚洲房价都处于高位，虽然日本东京、韩国首尔的房价相对于欧美某些城市来说，投资风险较高，但是依旧有让人欣喜的增长潜能。”松本纯一郎对于日本未来的楼市很乐观。他认为，投资带动东京地价的不断上升，随之也会让日本楼市进入新一轮的投资热潮。

　　松本告诉记者，他接触了很多手持巨资的外国投资者，这些投资者都表达了进军日本房地产的意向。

　　“其中有很多中国香港和中国台湾的华人买家。因为他们所处市场的政策因素，以及当地房地产市场饱和的原因，他们对东京的房地产产生极大的兴趣。”松本指出。

　　不过，王妮则认为，不同于其他的国际房地产市场曾大规模受到中国投资者的影响——他们将当地各类型房产价格推向历史最高水平。在日本，中国投资者对日本房地产市场的影响相对较小。

　　“不过，我们不排除东京将成为下一个见证中国资金影响力的国际房地产市场，也成为中国投资者除了伦敦、纽约、巴黎、洛杉矶和悉尼等城市外的投资佳选。”王妮认为。

　　在日本一家投资机构工作的张丹丹看来，尽管东京是世界上生活成本第三高的城市，但和中国香港比起来，日本的超高端房产仍显便宜。

　　“如今，很多个人投资都在向我打听日本的房屋价格，他们认为，相比英国和美国的房地产，购买日本的房子似乎更划算。”张丹丹说。

　　风险犹存

　　值得一提的是，并不是所有人都对日本楼市充满信心，投资日本房地产市场也并非是个绝不赔本的买卖。

　　记者从日本东京地区的几家房地产公司了解到，虽然外界认为日本房地产投资力度加强，但是他们的数据却显示，市场需求并非如传闻那样“疯狂”。

　　一家日本房地产企业的相关负责人对记者直言，今年下半年至今，房屋销售量的并没有获得巨大的反弹，因此今后的销售计划(总计销售套数)不会改变。

　　据悉，住友不动产计划2013至2015财年总共销售1.8万套，为准备下一年度的销售，还是按照比2013至2015财年高出三成的水平来取得用地。野村不动产控股在2013财年获得了创纪录的7500套可建住宅用地，并计划今后每年稳定地筹措7000套可建住宅用地。这些数据与往年相比，并没有太多的增长。

　　一位生和建设株式会社的相关人士对记者透露，因为经济复苏，日本的当地房产销售额增长是正常现象。除了有刚性需求的当地购房者，因为处于政治敏感期，国外的投资者都属于观望状态，真正出手的并不多。

　　“虽然从理论上来说，日本房产升值潜能乐观，可是这是根据最终市场的实际需求来决定的。那么，作为投资者，现在必须保持小心谨慎的态度来看待这件事。”该人士建议。

　　有专家指出，1990年到2000年是日本楼市泡沫破灭的十年。之后，日本楼市基本在低谷中徘徊，近些年也没有从低谷中走出来。“国内宏观经济前景不太明朗，这也导致外来购房者观望情绪较为浓厚”。#p#分页标题#e#

　　“还有日本之前的空置房问题。”韩长吉直言，目前投资日本房产，主要集中在日本东京等核心城市群，投资类型侧重于住宅，并且由于2020年东京奥运会的召开，城市基础设施改善等，日本房价会得到一定的提升，这对于投资者来说是利好的。

　　“不过，投资者入场，虽然可以增加房产成交量，但对于纯投资者而言，购房主要是为了投资，为了获取将来的投资收益，而非用来居住。因此即使房子成交后，仍然是空置。这样一来，之前的问题没有切实解决，后续问题又出现了。”韩长吉指出。

　　有经济学家的观点指出，由于投资者的到来，会促使日本房地产市场更加活跃。

　　“但是，因为其房地产规模较大，日本房地产的潜在风险依旧很大，比如说房屋库存量高且存在已久的租赁制度，加上日本房地产市场受到政府较多的保护和控制，这会对投资者产生一定的投资障碍。”该经济学家说。

　　“而且，日本房地产市场并不是惟一可投资的亚洲市场。”英国房地产商Matthew对《国际金融报》坦言，“新加坡的房地产市场依旧有着不可替代的地位，而中国市场，虽然现在问题很多，但随着中国房地产市场调整的深入，它的市场潜能将完全优于日本。”

　　在Matthew看来，因为人口密度以及一些历史原因，亚洲的房地产市场一直很复杂。

　　“我们知道，日本楼市的潜在客户基本上是亚洲人，或者说，更多的是中国人。我们也清楚，因为一些政治上的因素，真正来日本购房居住的人(中国人)可能非常有限。这样一来，东京楼市的上涨空间便受到了限制，当上涨空间被限制了之后，投资者们也会像对中国市场那样，很快没有了‘兴趣’。”Matthew认为。